ICPE et SEVESO : le guide complet pour bien choisir votre entrepôt ou site industriel

Vous envisagez d'acheter ou de louer un entrepôt, un bâtiment industriel ou un terrain pour votre activité ? Avant de signer, il est indispensable de comprendre deux réglementations qui conditionnent directement la faisabilité et la conformité de votre projet : les ICPE (Installations Classées pour la Protection de l'Environnement) et la directive SEVESO.

Qu'est-ce qu'une ICPE ?

Une Installation Classée pour la Protection de l'Environnement (ICPE) désigne toute exploitation industrielle ou agricole susceptible de provoquer des risques de pollution, des nuisances ou des dangers pour la sécurité et la santé des riverains. Les ICPE sont régies par le livre V du Code de l'environnement. En France, on dénombre plus de 500 000 ICPE relevant des secteurs industriel et agricole.

Deux critères déclenchent le classement ICPE d'un site :

• L'emploi ou le stockage de substances dangereuses : produits toxiques, inflammables, explosifs, radioactifs ; au-delà de certains seuils de quantité
• Le type d'activité : agroalimentaire, bois, carton, imprimerie, gestion des déchets, raffinage, chimie industrielle...

Les quatre régimes ICPE : ce qui change pour votre projet immobilier

La nomenclature ICPE détermine le régime auquel est soumise votre installation. Ce régime conditionne directement les démarches à accomplir avant de prendre possession d'un site.

Régime de déclaration (D)

Le risque est considéré comme acceptable à condition de respecter des prescriptions nationales standardisées. L'installation doit faire l'objet d'une déclaration en préfecture avant sa mise en service. C'est le régime le moins contraignant et le plus courant pour les petites activités industrielles.

Régime de déclaration avec contrôle périodique (DC)

Même principe que la déclaration simple, mais avec des contrôles obligatoires par un organisme agréé. Premier contrôle dans les 6 mois suivant la mise en service. Ensuite, tous les 5 ans si l'installation relevait auparavant d'un régime d'autorisation, tous les 2 ans dans les autres cas.

Régime d'enregistrement (E)

Un dossier technique doit être déposé en préfecture avant la mise en service. Délai de traitement : 6 mois. La préfecture et la DREAL (Direction Régionale de l'Environnement, de l'Aménagement et du Logement) statuent après consultation du conseil municipal et du public. Régime intermédiaire pour les activités à risque modéré.

Régime d'autorisation (A) et autorisation avec servitude (S)

Le régime le plus contraignant. Une demande d'autorisation préfectorale est nécessaire avant toute mise en service. L'exploitant doit démontrer l'acceptabilité du risque. Point crucial pour l'immobilier : le régime d'autorisation s'applique au site entier et non local par local. Tout ajout de volume ou de surface peut déclencher un nouveau classement ICPE, même si les seuils individuels ne sont pas atteints. Le régime avec servitude (AS) s'ajoute quand des substances nocives ou explosives peuvent créer des risques pour les populations environnantes.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer un bail ou un acte d'achat

Quel est le régime ICPE actuel du site ? (demander le récépissé de déclaration ou l'arrêté d'autorisation)

• Les autorisations existantes couvrent-elles votre activité et vos volumes de stockage ?
• Y a-t-il des conditions ou restrictions dans l'arrêté préfectoral qui limiteraient votre exploitation ?
• Le changement d'exploitant nécessite-t-il une nouvelle déclaration ou une mise à jour du dossier ?
• Des travaux ou mises en conformité sont-ils en cours ou prescrits par la DREAL ?

La nomenclature ICPE : comprendre les rubriques

Chaque installation est identifiée par des rubriques à 4 chiffres selon la nature de ses activités et des substances qu'elle emploie. Quatre grandes familles structurent cette nomenclature :

Rubriques 1xxx : Substances utilisées dans l'installation. Exemples : 15xx pour les combustibles, 14xx pour les inflammables, 17xx pour les radioactifs.

Rubriques 2xxx : Activité de l'installation. Exemples : 21xx pour l'agriculture, 27xx pour la gestion des déchets.

Rubriques 3xxx : Activités relevant de la directive IED (émissions industrielles). Exemples : 3120 pour le raffinage, 3532 pour la valorisation des déchets dangereux.

Rubriques 4xxx : Substances relevant de la directive Seveso 3. Exemples : 4719 pour l'acétylène, 4742 pour la propylamine.

Qu'est-ce que la directive SEVESO ?

La directive SEVESO est une série de directives européennes qui imposent aux États membres d'identifier les sites industriels présentant des risques d'accidents majeurs et de renforcer leur prévention. Son nom vient de la catastrophe chimique survenue près de Seveso, en Italie du Nord, en 1976.

La directive a évolué en trois versions : SEVESO 1 (1982), SEVESO 2 (1996), puis SEVESO 3 entrée en vigueur en 2015. Cette dernière a notamment aligné la classification sur le nouveau système européen de classification des substances dangereuses (règlement CLP) et intégré deux nouvelles classes de dangers environnementaux — milieu aquatique et couche d'ozone. Des décrets et arrêtés publiés en 2020 ont par ailleurs renforcé le cadre réglementaire en matière de risques industriels.

Les deux seuils de classification SEVESO

Les établissements sont classés SEVESO selon la quantité et le type de produits dangereux stockés (produits comburants, explosifs, inflammables, toxiques). Deux seuils existent :

• SEVESO seuil bas : risques importants, obligations de prévention renforcées, études de danger, plan d'urgence interne
• SEVESO seuil haut : risques majeurs, obligations maximales, plans d'urgence externe, éloignement des zones habitées, inspections renforcées. En France : 705 sites classés seuil haut.

À noter : les établissements militaires et les installations nucléaires ne sont pas soumis à la directive SEVESO. En France, 1 312 sites sont classés SEVESO (607 seuil bas, 705 seuil haut).

Les obligations des établissements classés SEVESO

Recensement par les États membres des établissements à risques

• Études de danger pour identifier les scénarios d'accidents et évaluer leurs conséquences
• Politique de prévention et Plan d'Opération Interne (POI) renforcé
• Inventaire quotidien des produits dangereux et des déchets présents sur site
• Mesures anti-incendie et lutte contre l'effet domino renforcées
• Formation du personnel et transparence renforcée vis-à-vis du public et des autorités
• Autorité d'inspection compétente avec programme d'inspections, depuis SEVESO 3, le rythme s'est intensifié

Quel impact sur votre recherche immobilière ?

La réglementation ICPE/SEVESO a des conséquences directes sur le marché immobilier industriel :

• Des zones d'implantation restreintes : les PLU (Plans Locaux d'Urbanisme) prévoient des périmètres d'éloignement autour des sites Seveso, ce qui exclut certains terrains a priori disponibles
• Des sites déjà autorisés très recherchés : obtenir une autorisation ICPE seuil haut prend 12 à 18 mois, reprendre un site déjà autorisé est un avantage considérable
• Un accompagnement spécialisé indispensable : vérifier la compatibilité entre votre activité et les autorisations existantes nécessite une expertise que peu d'acteurs immobiliers maîtrisent